协议约定不属于人防车位交付却发现位于人防区域内，合同标的物显然与实际交付物不相符，法院判决解除合同开发商返还款项及利息

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编号│易居房产·张涛律师团案例库YJFC2203总第417

编者│易居房产·张涛律师团案例研究/编辑部

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协议约定不属于人防车位交付却发现位于人防区域内，合同标的物显然与实际交付物不相符，法院判决解除合同开发商返还款项及利息

——熊某等与某房地产公司合同纠纷案法律解析

【关键词】

合同解除  根本违约  标的物不符 买卖合同  车位纠纷

【导读要点】

房地产公司交付的车位与合同约定的条件不符，协议约定不属于人防车位交付却发现位于人防区域内，法院认定构成根本违约，买受人可以向法院主张解除合同并返款相应款项本息。

【当事人信息】

原告: 熊某

被告：某房地产公司

【案情简介】

2019年1月26日，熊某与某房地产公司签订《车位使用权转让协议》一份，约定受让人向转让人受让案涉车位使用权，该车位使用期限自交付日2020年10月30日至2088年1月24日，使用期限届满后受让人可无偿使用该车位直至该车位所在的主体建筑土地使用权使用期限届满之日止，该车位否位于人防区域内。……。转让人应当于2020年10月30日之前，在该车位经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格后交付受让人使用，受让人同意转让人无需另行书面通知交付。后熊某按照合同约定支付了相应款项。

2020年10月19日，房地产公司向熊某发出《交楼通知书》一份，通知熊某购买的案涉车位已通过竣工备案验收，达到了交付条件，于2020年10月26日办理收房手续。收房时，熊某发现案涉车位位于人防区域内，属于人防车位。

熊某主张该车位位于人防区域内，合同标的物显然与实际交付物不相符，故拒绝交付，遂诉请法院判决解除合同并返还合同款。

【法院判决】

【一审】：

1.判决解除熊某与房地产公司于2019年1月26日签订的《车位使用权转让协议》。

2.房地产公司返还熊某支付的车位款及其利息。

【案件解析】

房地产公司交付的车位与合同约定的条件不符，买受人主张解除合同并要求返还款项及其本息的，法院支持！

在本案中，法院认为，《车位使用权转让协议》明确约定了原告所受让的车位不属于人防车位，并约定原告受让的车位的使用期限自交付日2020年10月30日至2088年1月24日，使用期限届满后受让人可无偿使用该车位直至该车位所在的主体建筑土地使用权使用期限届满之日止。但涉案车位交付后，车位位于人防区域内，属于人防车位，与《车位使用权转让协议》约定不符，故，被告未将符合合同约定的车位交付给原告，属于根本违约，对于原告请求解除合同并返还购买车位的款项17万元的诉讼请求予以支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【延伸阅读】

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裁判要旨：开发商在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，与购房人签订定购协议时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对购房人因定购协议履行不能而遭受的损失承担赔偿责任。

裁判要旨：“凶宅”并非一个法律概念，无法在实体法律规范上对其进行准确定义。在百度百科中，“凶宅”释义为迷信认为不吉利的或闹鬼的房舍，或发生过凶杀、自杀、谋杀、跳楼、上吊等非正常死亡的房舍。在司法实践中，一些法律工作者对房屋买卖中“凶宅”相关的法律纠纷还不能完全精准的把握，“凶宅”在不同情形下的具体法律适用，实务上还处于进一步探索的阶段，本文期待可通过对我国判例的研究来指导司法实践，并希望对此进行一些有益的探讨。   

裁判要旨：房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

裁判要旨：出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

文章要旨：夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。

裁判要旨：买受人与出卖人就涉案房屋所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。在双方履行合同期间，为进一步加强和改善房地产市场调控，国务院办公厅及北京市政府办公厅相继出台"新国五条"、"京十九条"等文件，进一步细化限购、限贷政策，根据上述政策规定，买受人属于已有一套房产的京籍单身人士，不具有购买涉诉房屋的资格，合同因该不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，买受人要求解除双方签订的房屋买卖合同，出卖人亦同意解除合同，法院予以支持，且合同解除并非由于双方违约导致，合同解除后，出卖人应当将买受人已付的定金返还给买受人。

原文要旨住房限购政策具有公共政策的性质，该政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，双方合同解除后，出卖人应当返还收受的购房款或定金。

原文要旨：买、卖双方签订尚未取得房产证的房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反我国法律、法规、强制性规定，合同合法有效。买受人以出卖人未取得房产证构成违约的主张，于法无据。同理，买受人在签约时已充分了解房屋暂未办理房产证，但购房是家庭大事，当事人都希望取得房产证作为权利保障。因此，买受人在不能确定何时取得房产证的情况下，要求解除合同的行为也不能认定为违约。

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